Hier aktualisieren wir regelmäßig Informationen rund um das Thema Immobilien.
Verwalter-Pyramide (25.08.2023)
Der ehemalige Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Dr. O. Schneider, hat das Berufsbild des Verwalters treffend formuliert:
Der Verwalter hat eine Vielzahl von Aufgaben zu bewältigen. Er hat für bestimmte Angelegenheiten kraft Gesetz die Stellung eines Vertreters der Eigentümergemeinschaft, er leitet die Wohnungseigentümerversammlung, er ist verantwortlich für die Durchführung de Beschlüsse der Wohnungseigentümer, für die Durchführung der Hausordnung und für die immer wichtiger gewordene ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Die Vielfalt dieser Aufgaben erfordert Qualifikation und
Erfahrung auf den verschiedenen Gebieten.
Dies reicht von rechtlichen bis hin zu technischen
Fragen. Zugleich erfordert diese Tätigkeit viel
psychologisches Einfühlungsvermögen und Verhandlungsgeschick, um die Interessen
der verschiedenen Wohnungseigentümer
auf einen Nenner zu bringen.
Der Verwalter ist schließlich auch
der Mittler im oft schwierigen
Spannungsfeld zwischen
Eigentümer und Mieter.
Zwangssanierungen nach EU-Verordnung (20.04.2023)
Das EU-Parlament hat eine neue Gebäudeverordnung verabschiedet.
Das Ziel dieser Gebäudeverordnung ist, dass alle Gebäude mindestens den Energiestandard „D“ erreichen. Für Deutschland hat das zur Folge, dass etwa sechs Millionen Wohngebäude saniert werden müssen. Erste Berechnungen gehen davon aus, dass die Sanierungskosten pro Wohneinheit bei 15.000 Euro bis 100.000 Euro liegen.
Der neue Energiestandard der Wohngebäude ist nach der Verordnung bis spätestens 2033 zu erreichen.
Heizungscheck und hydraulischer Abgleich (23.02.2023)
Die Verordnung zur Sicherung der Energieeinsparung über mittelfristig wirksame Maßnahmen vom 23.9.2022, seit dem 1. Oktober 2022 in Kraft (BGBl. I/Nr. 34/2022, Seite 1530 ff.). verpflichtet Haus- und Wohnungseigentümer zum Heizungscheck und zur Heizungsoptimierung, um einen unnötigen Gasverbrauch zu vermeiden. Dabei werden Eigentümer von Gebäuden mit Gasheizungen verpflichtet, in den kommenden zwei Jahren eine Prüfung ihrer Heiztechnik durch eine fachkundige Person (Schornsteinfeger, SHK-Handwerker, Energie-Effizienz-Experte) durchführen zu lassen. Besonderes Augenmerk soll dabei daraufgelegt werden, ob
- die einstellbaren technischen Regelungen für den Heizungsbetrieb optimiert,
- ob effiziente Wärmepumpen eingesetzt, und ob
- Rohrleitungen und Armaturen gedämmt werden sollten.
Zu empfehlen ist, diesen Heizungsscheck mit einem ohnehin stattfindenden Termin zur Heizungswartung zu koordinieren. Von Eigentümern größerer Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung auf Erdgasbasis ist zusätzlich ein hydraulischer Abgleich durchzuführen.
Was bedeutet „hydraulischer Abgleich“?
Der Installateur berechnet den Energiebedarf der einzelnen Räume (Heizlast) und setzt das Ergebnis mit der Heizleistung der verbauten Heizkörper und ihrer Entfernung zu Heizungspumpe ins Verhältnis. Zu bestimmen sind deshalb Vorlauftemperatur, Wasserdruck und Wasserdurchlaufmenge sowie Regelungsfähigkeit des verbauten Heizkörperventils. Das bedeutet: Heizkörper, Thermostatventile, Heizungspumpen und Rohre (Dämmung und Querschnitt) müssen so aufeinander abgestimmt werden, dass jeder Heizkörper mit der richtigen Menge an erwärmtem Wasser versorgt wird und die benötigte Heizenergie abgeben kann -aber eben auch nicht mehr. Dabei kann es notwendig werden, dass Thermostatventile, die nicht über die nötige Skalierung verfügen, ausgetauscht werden müssen (Kosten ca. 100 € pro Ventil plus Lohnkosten für mindestens 2 Installateure, die z. B. bei einem Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe mit angenommenen 10-13 Heizkörpern ca. 8 Stunden Arbeitszeit für den hydraulischen Abgleich einschließlich evtl. Montagearbeiten benötigen).
Geltung für einzelne Wohnungseigentümer und für die Wohnungseigentümergemeinschaft
Die beschriebene öffentlich rechtliche Pflicht betrifft den einzelnen Wohnungseigentümer genauso wie die Gemeinschaft als rechtsfähigen Verband. Ob es dabei um eine Erhaltungsmaßnahme im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung geht (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), kann offen bleiben. Denn die Gemeinschaft ist zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums insgesamt berufen und verpflichtet (§ 18 Abs. 1 WEG. Dies geschieht durch Mehrheitsbeschluss (§§ 19 Abs. 1,25 Abs. 1 WEG-einfache Mehrheit). Von der Pflicht zum hydraulischen Abgleich betroffen sind
- Wohngebäude mit mindestens 10 Wohnungen bis zum 30. September 2023, und für
- Wohngebäude mit mindestens 6 Wohnungen bis zum 15. September 2024.
Vermieter-Anteil an der CO2-Abgabe ab 01.01.2023 (12.01.2023)
Seit 2021 zahlen Mieter die CO2-Abgabe für das Heizen mit Erdgas und Öl allein. Ab Januar 2023 müssen sich Vermieter anteilig beteiligen. Maßstab für Stufenmodell ist die energetische Qualität eines Gebäudes.
Vermieter müssen sich dann in vielen Fällen an der Klimaabgabe der Mieter fürs Heizen beteiligen. Je schlechter die Klimafreundlichkeit des Haus es ist, desto größer wird Anteil, die der Vermieter übernehmen muss. Bei Häusern mit einem sehr hohen Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter sollen sie bis zu 95 Prozent des CO2-Preises übernehmen.
Geplant sind insgesamt zehn Stufen, in denen der Anteil der Vermieter immer weiter abnimmt – bis hin zu sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55: Hier sollen die Mieter nach den Plänen der Koalitionäre die Zusatzkosten weiterhin allein stemmen.
Für jedes Haus muss nun ermittelt werden, wie klimafreundlich es ist. Den Plänen zufolge sollen den Vermietern aber alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben werden.
Schränken staatliche Vorgaben die Möglichkeiten energetischer Sanierungen für Eigentümer erheblich ein, müssen sie sich weniger stark oder sogar gar nicht am CO2-Preis beteiligen. Dabei geht es etwa um Denkmalschutzvorgaben, die einer Dämmung der Wände entgegenstehen können. Oder auch die Lage in so genannten Milieuschutzgebieten, wo es striktere Vorgaben für Veränderungen am Erscheinungsbild gibt.
Brennstofflieferanten haben nun eine Informationspflicht, damit Mieter, die sich selbst mit Brennstoffen versorgen, dem Vermieter gegenüber Erstattungsansprüche geltend machen können.
Bei Nichtwohngebäuden – etwa Gebäuden mit Geschäften und Büros – soll eine „50-50-Regelung“ gelten, es sei denn, Mieter und Vermieter vereinbaren es vertraglich anders. Bis Ende 2025 soll dann auch hier ein Stufenmodell entwickelt werden.
Ende der WEG-Corona-Sonderregelgungen zum 31.08.2022 (12.08.2022)
Ende August 2022 enden Corona-Sonderregelungen. Auch die Ausnahme-Regelung, dass die Verwaltung einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) im Amt bleiben darf, obwohl die Vertragslaufzeit und Bestellungsfrist bereits abgelaufen ist, endet mit dem 31.08.2022.
Die betroffenen Wohneigentümergemeinschaften sollten nun möglichst rasch klären, ob die Amtszeit der Verwalter automatisch mit dem 31.08.2022 endet. Dabei ist der Ablauf der Bestellung und das Ende des Verwaltervertrags getrennt voneinander zu betrachten.
Ist die WEG mit der Arbeit der Verwaltung zufrieden, sollte sie umgehend wieder bestellt werden. Wo nötig, muss dann auch der Vertrag per Beschluss der Eigentümerversammlung verlängert werden.
Ist man mit der Verwaltung unzufrieden und möchte sie abberufen, sollte umgehend ein entsprechender Beschluss gefasst werden. Gleichzeitig muss dann auch beschlossen werden, dass der Verwaltervertrag gekündigt wird.
Frei laufende Katzen müssen in Wohngebieten geduldet werden (27.07.2022)
Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Ahrensburg in einem Urteil vom 15.06.2022.
Der Streit wurde durch eine Katze ausgelöst. Ein Bewohner in der Nachbarschaft des Katzen-Besitzers behauptete, dass das Tier auf sein Grundstück gekommen sei. Bei offener Terrassentür wäre das Tier auch in die Wohnung eingedrungen. Bei diesen „Besuchen“ habe sich die Katze auf frisch gewaschene Wäsche gesetzt. Auch an den in der Küche abgestellten Speisen habe sie sich gütlich getan. Außerdem verunreinigte Katzenkot das Grundstück des Klägers. Das Tier habe darüber hinaus das Auto des Klägers, einen Vogelkasten und die Schutzhülle für die Gartenmöbel beschädigt.
Der Geschädigte klagte deshalb auf Unterlassung. Der Beklagte wohnte jedoch nicht in der direkten Nachbarschaft und bestritt, dass seine Katze die Schäden verursachte.
Vor dem Amtsgericht Ahrensburg konnte sich der Kläger nicht durchsetzen. Das Gericht entschied, dass er keinen Anspruch auf Unterlassung bezüglich der „Besuche“ der Katze des Beklagten. Die durch frei laufende Katzen entstehenden Beeinträchtigungen müsse man in einer Wohnsiedlung dulden.
Würde man dem Kläger recht geben, müssten alle Katzen im Wohngebiet, entweder im Garten angeleint oder in der Wohnung gehalten werden. Diese Rechtsposition hielt das Gericht aber nicht für schützenswert.
Bezüglich der in der Wohnung entstandenen Schäden stellte das Gericht fest, dass diese durch die offene Terrassentür und die augenscheinlich unbeobachtet abgestellten Speisen provoziert habe.
