Die Eigentümerversammlung ist das Mittel, mit dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft seinen Willen hinsichtlich der Hausverwaltung findet und Entscheidungen treffen kann. Diese Veranstaltung wird vom Verwalter geleitet und verläuft nach demokratischen Prinzipien. Somit ist auch Ihre Stimme als Wohnungseigentümer gefragt.
Eigentümerversammlungen sind nicht öffentlich. Grundsätzlich dürfen nur Mitglieder der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft teilnehmen, allerdings kann ein Eigentümer auch einem Stellvertreter eine Vollmacht erteilen. Per Geschäftsordnungsbeschluss können zu einzelnen Tagesordnungspunkten auch externe Personen wie Rechtsanwälte oder Architekten zugelassen werden.
Als Wohnungseigentümer haben Sie Miteigentumsanteile sowie das Recht zur Nutzung von Sondereigentum gekauft und sind somit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geworden. Damit sind Pflichten wie beispielsweise die Zahlung des Hausgeldes verbunden, aber auch Rechte, zu denen, neben der Nutzung Ihrer Wohnung, vor allem die Teilnahme an Eigentümerversammlungen gehört.
Aufgrund der Bedeutung der Eigentümerversammlung für die Hausverwaltung gibt es konkrete Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit eine Eigentümerversammlung aus rechtlicher Sicht einwandfreie und damit verbindliche Beschlüsse fassen darf. Dies beginnt bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, die bestimmte Kriterien erfüllen muss. Die Aufgabe, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, obliegt im Normalfall (bei einer ordentlichen Eigentümerversammlung) dem Verwalter, der die entsprechenden Maßnahmen vorbereitet. Er darf dies nach § 24 Abs. 1 WEG. Eine ordentliche Eigentümerversammlung findet dabei mindestens einmal pro Jahr statt.
Vorgeschrieben ist eine Frist von zwei Wochen für die Einladung zur Eigentümerversammlung. Und zwar zählt der Zugang der Einladung beim Eigentümer, also dem Zeitpunkt des Einwurfs in den Briefkasten unter Berücksichtigung der Umstände (z. B. läuft die Frist erst ab dem Montag, wenn die Einladung am Sonntagvormittag durch den Verwalter oder einen Boten eingeworfen wird).
Beschlussfähigkeit
Durch die WEG-Reform, die zum 01.12.2020 in Kraft tritt, gibt es wesentliche Änderungen in Bezug auf die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.
Bis 30.11.2020 ist die Eigentümerversammlung nur unter bestimmten Voraussetzungen beschlussfähig: In der Versammlung müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. Ist die Versammlung beschlussunfähig, muss der Verwalter eine Wiederholungsversammlung einberufen. Diese ist dann auf jeden Fall beschlussfähig. Eine sogenannte Eventualeinberufung für den Fall der Beschlussunfähigkeit ist unzulässig, es sei denn, die Teilungserklärung lässt dies ausdrücklich zu.
Ab 01.12.2020 ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer oder Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten sind. Das Erfordernis, mangels Beschlussfähigkeit Wiederholungsversammlungen abzuhalten, entfällt.
