Laut § 556b Absatz 1 BGB hat ein Mieter die Miete „[…] zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ Das heißt: Haben sich Vermieter und Mieter im Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag auf eine monatliche Zahlung geeinigt, ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig. Die Miete muss an diesem Tag noch nicht auf dem Konto des Vermieters sein. Es reicht aus, wenn der Mieter die Zahlung an diesem Tag anweist. Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig oder bleibt er seinem Vermieter die Miete in einer bestimmten Höhe schuldig, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter ist berechtigt, seinem Mieter gegenüber für den Mietverzug eine Kündigung wegen Zahlungsverzug auszusprechen.
Welche Möglichkeiten zur Kündigung wegen Zahlungsverzug gibt es?
Vermieter haben drei Möglichkeiten, um sich von Mietern mit Mietschulden zu trennen:
Außerordentliche fristlose Kündigung (ohne Abmahnung ): Nach § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB sind Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und ohne vorherige Abmahnung wegen Zahlungsverzug ) zu kündigen, wenn:
- der Mieter seine Miete an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht oder nur teilweise zahlt und dem Vermieter einen nicht unerheblichen Teil schuldig bleibt
- der Mieter seinem Vermieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten einen Betrag schuldet, der so hoch wie zwei Monatsmieten ist
Darüber hinaus ist die fristlose Kündigung ohne Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Nummer 1 auch wirksam, wenn eine Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg hätte.
Außerordentliche fristlose Kündigung (mit Abmahnung ): Zahlt der Mieter seine Miete wiederholt verspätet und ändert sein Verhalten auch nach einer Abmahnung nicht, ist der Vermieter befugt, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen.
Fristgerechte Kündigung: Fehlen die Voraussetzungen, um außerordentlich fristlos zu kündigen, können Vermieter ihre Mieter als letzte Möglichkeit auch fristgerecht kündigen. Je nach Grad des Verschuldens ist zuvor auch eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug nötig. Bei der fristgerechten Kündigung müssen Vermieter die in §573 c BGB geregelten Kündigungsfristen beachten. Bei einem Mietverhältnis, das weniger als fünf Jahre besteht, liegt die Frist in der Regel bei drei Monaten. Danach erhöht sie sich entsprechend auf sechs Monate beziehungsweise auf neun Monate, wenn der Vertrag länger als acht Jahre besteht.
Inhalt/ Form der Kündigung
Die Kündigung wegen Mietverzug muss in jedem Fall schriftlich beim Mieter eingehen und mit der Unterschrift des Vermieters beziehungsweise eines Bevollmächtigten versehen sein.
Außerdem muss sie diese Punkte enthalten:
- Name und Adresse von Mieter und Vermieter
- Kündigungsgrund (Zahlungsverzug) inklusive Höhe des ausstehenden Betrages
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht (innerhalb von zwei Wochen)
Es ist möglich, eine Kündigung wegen Zahlungsverzug abzuwenden
Unter Umständen lässt sich eine Kündigung wegen Zahlungsverzug auch nach deren Eingang noch abwenden, sodass diese unwirksam wird. Dies ist der Fall, wenn der Mieter spätestens acht Wochen nach Erhalt der Kündigung seine Mietschulden begleicht. Allerdings haben Mieter laut § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB nur einmal innerhalb von 24 Monaten die Möglichkeit zu einem derartigen Ausgleich. Mieter können eine fristlose Kündigung also nur einmal in diesem Zeitraum durch eine Rückzahlung abwenden.
Haben Vermieter eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen, kann der Mieter die Kündigung nicht durch seine Zahlung abwenden.
