Ein Keramikschaden am Waschbecken, Kratzspuren auf dem Parkettboden oder eine defekte Lampe – in einer Mietwohnung kann einiges kaputtgehen. Damit der Vermieter nach Auszug des Mieters nicht auf dem Schaden sitzen bleibt, gibt es die Mietkaution.
Welche Rechtsgrundlage gibt es für die Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter, die nach § 551 Abs. 1 S. 1 BGB darauf abzielt, etwaige offene Forderungen aus einem Mietverhältnis abzudecken. Beispiele sind offene Mietzahlungen, Schäden beim Auszug aus der Immobilie oder unbezahlte Nebenkostenabrechnungen. Anderes gilt für Sozialwohnungen, bei denen der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 9 Abs. 5 WoBindG (Wohnungsbindungsgesetz) auf Schadensersatzansprüche und Ansprüche aufgrund von Schönheitsreparaturen beschränkt ist.
Für Mieter gibt es keine gesetzliche Pflicht, eine Kaution für eine Wohnung oder ein Haus an den Vermieter zu zahlen. Ein Vermieter ist jedoch berechtigt, sie nach § 551 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) auf der Grundlage eines Wohnungsmietvertrags bzw. Hausmietvertrags einzufordern. Eine Mietkaution ist also nur dann vom Mieter zu zahlen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Während eines laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht berechtigt, die nachträgliche Zahlung einer Mietkaution zu verlangen. Tut er es dennoch, darf der Vermieter seinem Mieter nicht kündigen, wenn dieser die Zahlung verweigert.
Wann und in welcher Höhe ist die Mietkaution zu zahlen?
In § 551 Abs. 1 BGB ist die Höhe der Mietkaution gesetzlich normiert. Demnach darf sie drei Nettomieten, also die Grundmiete ohne Nebenkosten, nicht übersteigen. Gehört eine Garage zum Mietobjekt, darf der dreifache Betrag der Garagenmiete in die Kautionsberechnung mit einbezogen werden. Die Kaution ist zu Beginn eines Mietverhältnisses zu zahlen.
Wird während des laufenden Mietverhältnisses die Miete erhöht, ist es nicht erlaubt, die Kaution für die Wohnung oder das Haus nachträglich anzupassen. Bezahlt der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses einen Betrag, der drei Nettomieten übersteigt, ist er umgekehrt berechtigt, den überzahlten Teil der Mietkaution vom Vermieter zurückfordern.
Die Mietkaution kann in einem Betrag oder auch in drei gleich hohen Monatsraten an den Vermieter gezahlt werden. Die Ratenzahlung darf vom Vermieter im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also spätestens bis zum dritten Werktag des ersten Mietmonats. Die zweite und dritte Rate muss einen beziehungsweise einen weiteren Monat später bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter gezahlt werden. Gerät der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von zwei Nettomieten in Rückstand, ist der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.
Verschiedenen Anlageformen für die Mietkaution
Die gängigste Form der Kautionszahlung ist die sogenannte Barkaution, die Überweisung des Kautionsbetrags auf ein vom Vermieter genanntes Mietkonto. Alternativ ist auch ein Sparbuch möglich, das unter dem Namen des Mieters geführt und an den Vermieter verpfändet wird. Eine solche Verpfändung funktioniert auch mit anderen Geldanlagen, zum Beispiel mit einem Tagesgeldkonto, einem Bausparvertrag, Festgeld oder mit anderen Wertpapieren. Kautionszahlungen müssen jedoch nicht zwingend in Form eines Geldtransfers an den Vermieter übermittelt werden. Es ist auch möglich, sie beispielsweise durch eine Mietkautionsbürgschaft zu ersetzen, die einige Banken anbieten. In diesem Fall bürgt die Bank des Mieters gegenüber dem Vermieter dafür, dass sie für mögliche durch Schadenersatzansprüche oder Mietausfall entstehende Kosten aufkommt. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter gegenüber seiner Bank, eine Bearbeitungspauschale und eine jährliche Gebühr zu zahlen. Der Vermieter kann diese Variante allerdings ablehnen.
Immer häufiger wird die Kautionszahlung durch eine Mietkautionsversicherung ersetzt. Der Mieter schließt diese Versicherung ab, für die er Beiträge zahlt, während der Vermieter die Bürgschaftsurkunde erhält. Vermieter sind jedoch nicht verpflichtet, diese Form der Sicherheitsleistung zu akzeptieren.
§ 551 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass der Vermieter die Kautionszahlung getrennt von seinem übrigen Vermögen auf einem separaten Konto bei einer Bank oder öffentlichen Sparkasse anzulegen hat. Nur ein separates Kautionskonto ist vor dem Zugriff möglicher Gläubiger für den Fall geschützt, dass der Vermieter Insolvenz anmelden muss. Auf Anfrage des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, mitzuteilen, wo er die Kautionszahlung zu welchem Zinssatz angelegt hat.
Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?
Der Vermieter sollte die Mietkaution idealerweise spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses in voller Höhe an den Mieter zurückzuzahlen. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter jedoch einen Teilbetrag zur Deckung der Kosten einbehalten. Dieser muss sich an den Werten der Vorjahre orientieren. Hat der Mieter in den vergangenen Jahren allerdings ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung erhalten, ist der Vermieter nicht zum Einbehalt berechtigt. Hat der Vermieter berechtigte und nachweisbare Gegenansprüche, zum Beispiel offene Mietzahlungen, darf er diese mit der Mietkaution verrechnen. Bestreitet der Mieter die Rechtmäßigkeit der vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche oder handelt der Vermieter den gesetzlichen Bestimmungen zuwider, bleibt nur der Weg zum Amtsgericht.
Kann der Vermieter Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen, darf er die Mietkaution so lange einbehalten, bis alle Schäden beseitigt sind. Nicht zulässig ist, dass der Mieter die letzten Mietzahlungen einstellt, um die Mietkaution “abzuwohnen”.
