Nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes ist es möglich, in der Teilungserklärung festzulegen, dass der Verwalter beim Verkauf einer Eigentumswohnung seine Zustimmung geben muss. Durch dieses Verfahren möchte der Gesetzgeber verhindern, dass ein unseriöser oder zahlungsunfähiger Käufer Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft wird. Denn wenn ein Eigentümer einer Gemeinschaft seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, gehen diese Kosten zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Gerade bei einer kleineren Eigentümergemeinschaft kann das zu Problemen führen.
Ob eine Verwalterzustimmung für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung notwendig ist, können Sie der Teilungserklärung oder auch dem Bestandsverzeichnis Ihres Grundbuchs entnehmen. Die Überprüfung führt auch der Notar durch, wenn er einen Kaufvertrag erstellt. Er koppelt die Fälligkeit des Kaufpreises an die Verwalterzustimmung. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar um dessen Abwicklung. Die WEG-Verwaltung wird mit Übermittlung einer Kopie des Kaufvertrags über den Verkauf informiert und steht in der Pflicht eine Verwalterzustimmung in notarieller Form zu erbringen.
Aufgaben des Verwalter bei einem Eigentümerwechsel
Wenn eine Wohnung den Eigentümer wechselt, übernimmt der Verwalter verschiedene Aufgaben:
- Er prüft die Bonität des Käufers durch die Anfrage bei einer Auskunftei
- Er erteilt seine Zustimmung zum Eigentümerwechsel
- Er regelt den Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer, indem er entsprechende Unterlagen wie den Wirtschaftsplan bereitstellt
- Er informiert die anderen Eigentümer über den Wechsel
- Er erstellt eine zeitanteilige Abrechnung des Hausgelds zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
Kosten für die Verwalterzustimmung
Üblicherweise erfolgt die Genehmigung durch den Verwalter in notariell beglaubigter Form. Der Verwalter muss für die Erteilung der Verwalterzustimmung persönlich bei einem Notar erscheinen, um die Erklärung abzugeben. Die dabei entstehenden Kosten für die Verwalterzustimmung sind allgemeine Verwaltungskosten, die zu Lasten der Gemeinschaft gehen. Das heißt, bei jedem Eigentümerwechsel übernimmt die Eigentümergemeinschaft die Kosten. Abweichende Regelungen sind jedoch möglich. So lassen sich die Kosten auch auf den Verkäufer übertragen. Darüber hinaus stellen einige Verwalter eine Sondervergütung für die Bearbeitung in Rechnung. Diese Kosten trägt in den meisten Fällen der Verkäufer.
In welchen Fällen darf die Wohnungsverwaltung die Verwalterzustimmung verweigern?
Der Verwalter wahrt die Interessen der Eigentümergemeinschaft. Werden diese durch den Eintritt des neuen Eigentümers bedroht, ist eine Verweigerung möglich. Ein Verwalter darf seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Willkürlich kann der Verwalter den neuen Eigentümer also nicht ablehnen. Nur wenn beispielsweise Zweifel an der persönlichen oder finanziellen Integrität bestehen, ist es möglich, die Zustimmung zu verwehren.
Erteilt die Wohnungsverwaltung die Zustimmung nicht, obwohl kein wichtiger Grund vorliegt, wird die Verwaltung gegenüber dem Verkäufer schadenersatzpflichtig. Gibt es Zweifel an der Erteilung der Genehmigung, kann die Wohnungsverwaltung auf einer außerordentlich einberufenen Eigentümerversammlung eine Entscheidung herbeiführen.
Verkauf ohne Verwalterzustimmung möglich?
Wenn Sie bei einem Verkauf auf die Verwalterzustimmung verzichten, obwohl diese gemäß Teilungserklärung vorgesehen ist, bleibt der Kaufvertrag unwirksam und kann nicht abgewickelt werden. Das Eigentum kann in diesem Fall nicht auf den Käufer übergehen. Mit Schadenersatzansprüchen des Käufers müssen Sie allerdings nicht rechnen, da der Vertrag nicht zustande gekommen ist. Der Notar weist bei der Beurkundung darauf hin, dass der Vertrag erst mit der Verwalterzustimmung wirksam wird.
Sollte der Verwalter seine Zustimmung verweigern, können Sie eine Klage auf Verwalterzustimmung einreichen. In diesen Fällen übernimmt das Gericht die Prüfung, ob die Verweigerung der Verwalterzustimmung rechtmäßig war.
Es ist auch möglich, die Verwalterzustimmung aus der Teilungserklärung durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft zu streichen. Dies kann die Abwicklung des Verkaufs erleichtern, da die Einholung der Verwalterzustimmung oft zu einer Verzögerung im Verkaufsprozess führen kann. Zudem ist die Verwalterzustimmung in vielen Fällen lediglich ein formaler Akt und die Prüfung des Käufers wenig aussagekräftig.
