Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein Register, in dem Grundstücke enthalten sind. Es steht also auf einer Stufe mit anderen Registern wie etwa dem Handels- oder dem Vereinsregister. Auch wenn man beim Grundbuch von einem öffentlichen Register spricht, bedeutet dies nicht, dass jeder Anfragende einfach so Einsichtnahme bekommt. Ein jedes Grundbuch enthält alle wichtigen Informationen zu den darin enthaltenen Grundstücken. Dazu existiert pro Grundstück ein sogenanntes Grundbuchblatt, welches wie folgt aufgebaut ist:
- Deckblatt (auch Aufschrift genannt)
Auf dem Deckblatt des Grundbuchs sind das Amtsgericht, der Bezirk sowie die Nummer des Grundbuchblatts (Laufende Nummerierung) und das Datum der letzten Änderung hinterlegt. - Bestandsverzeichnis
Hier finden sich die Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück sowie die Bezeichnung der Lage und Nutzungsart plus Größe. - Abteilung 1 (Eigentümer)
In diesem Abschnitt sind die Eigentumsverhältnisse aufgeführt. Dazu gehört die Auflistung aller Eigentümer mit Datum sowie Grund für die Eintragung (z. B. Auflassung, Erbfolge, Zuschlagserteilung, Zwangsversteigerung. Hier werden auch Anteile ausgewiesen, wenn es sich um das Eigentum mehrerer Personen – natürliche oder juristische – handelt. Erbengemeinschaften sind hier natürlich ebenfalls eingetragen, sollten sie Eigentümer sein. - Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen)
Hier sind alle Lasten sowie Beschränkungen aufgeführt. Hierzu gehören beispielsweise Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten), Nießbrauch, Reallasten und Erbbaurechte. Als Beschränkungen kommen hingegen dingliche Vorkaufsrechte, Vormerkungen und Widersprüche gegen Eintragungen in den Abteilungen 1 und 2 in Frage. Ebenso sind mögliche Verfügungsbeschränkungen in der Abteilung 2 eingetragen. - Abteilung 3 (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)
In der Abteilung 3 sind sogenannte Grundpfandrechte vermerkt. Dabei handelt es sich um Grundschulden, Hypotheken, Sicherungsgrundschulden und Rentenschulden. Mögliche Widersprüche können auch hier eingetragen sein.
Wer darf das Grundbuch einsehen bzw. einen Grundbuchauszug anfordern? Eine Liste der Personen, die typischerweise ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Einsicht haben:
- dem Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie
- Kreditgeber bzw. Banken, welche den Kredit absichern müssen
- Gläubiger des Eigentümers, z. B. zwecks Zwangsversteigerung oder Wahrnehmung des Erbbaurechts
- Eigentümer angrenzender Grundstücke
- Mieter, etwa um festzustellen, ob der Vermieter auch wirklich Eigentümer der Immobilie / des Grundstücks ist
- Behörden, Notare und Gerichte zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben
- Vermessungsingenieure, die eine öffentliche Bestellung nachweisen können
- die Presse im Rahmen der Pressfreiheit bzw. der Informationsfreiheit, wenn ein öffentliches Interesse vorliegt
Auch Bevollmächtigte der oben genannten Personen und Institutionen darf ein Grundbuchauszug nicht verwehrt werden. Die entsprechende Entscheidung trifft der zuständige Beamte im Grundbuchamt, der das Vorliegen eines „berechtigten Interesses“ zu prüfen hat.
