Vermieter dürfen die Miete erhöhen, wenn Sie eine Immobilie nach § 555b Nr. 1,3,4,5 oder 6 BGB modernisieren und keine Gründe vorliegen, die eine Erhöhung der Miete unzumutbar machen.
Modernisiert ein Vermieter seine Immobilie, berechtigt ihn die Modernisierungsumlage dazu, eine höhere Miete von seinem Mieter zu fordern. Erfahren Sie unter anderem, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen, wie die Mieterhöhung beim Mieter anzukündigen ist und welche Modernisierungskosten sich nicht auf den Mieter umlegen lassen.
Wann dürfen Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?
Der Mieter muss demnach durch die bauliche Veränderung von einem der folgenden Vorteile profitieren:
- Er spart Energie (z.B. durch eine Wärmedämmung)
- Sein Wasserverbrauch reduziert sich nachhaltig
- Der Wohn- beziehungsweise Gebrauchswert seiner Mietimmobilie verbessert sich (z.B. durch den Einbau eines Fahrstuhls, saniertes Badezimmer)
Wie und wann müssen Vermieter Modernisierungen und Mieterhöhungen ankündigen?
Der Vermieter muss eine Modernisierung drei Monate vor ihrem Start ankündigen.
Die Ankündigung sollte folgende Informationen enthalten:
- Adresse der Immobilie, die modernisiert werden soll
- Zeitpunkt und Zeitraum der Modernisierung
- gegebenenfalls: Grund für die Modernisierung
- Umfang und Art der einzelnen Maßnahmen
- Information über Recht zur Mieterhöhung
- Mitteilung, um wie viele Euro die Miete steigt und wie hoch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten sein werden
- Hinweis auf Widerspruchsrecht wegen Härtefall inklusive Frist
- Berechnungsaufstellung der Kosten: Wie hoch ist der Gesamtkostenaufwand und aus welchen Kosten setzt er sich zusammen? In welchem Umfang und zu welchem Anteil werden die Kosten auf die Mieter umgelegt?
Wichtig: Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, muss der Vermieter die Mieterhöhung noch einmal in einem separaten Schreiben kommunizieren. Darin muss die Erhöhung plausibel erklärt und für den Mieter verständlich berechnet werden. Die Miete wird dann mit Start des dritten Monats nach Erhalt des Schreibens erhöht.
Liegt die Mieterhöhung letztlich deutlich höher als vom Vermieter angekündigt, verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um sechs Monate nach hinten. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Modernisierungsmaßnahme und die damit einhergehende Mietsteigerung gar nicht ankündigt.
Welche Modernisierungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden?
Nicht auf den Mieter umlegbar sind die Kosten für die in § 555b Nr. 2 und 7 BGB aufgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Konkret handelt es sich hier um:
- Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung erneuerbarer Primärenergie oder zum nachhaltigen Schutz des Klimas sowie
- Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum.
Darunter fallen etwa die Anbringung einer Photovoltaikanlage oder der Ausbau des Dachgeschosses zu einer weiteren Wohnung, von der der Mieter nichts hat.
Gibt es Unterschiede zwischen Modernisierung, Renovierung und Sanierung?
Obwohl die Bezeichnungen „Modernisierung“, „Renovierung“ und „Sanierung“ meist synonym verwendet werden, unterscheiden sie sich in ihrer Bedeutung:
Modernisierung meint die allgemeine Verbesserung einer Immobilie. Die Modernisierung wirkt sich sowohl positiv auf den Immobilienwert als auch den Wohnkomfort aus. Eine typische Modernisierungsmaßnahme ist der Einsatz einer neuen Heizung.
Eine Renovierung meint die optische, nicht zwingend notwendige Verschönerung einer Immobilie. Sie umfasst beispielsweise im Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag festgelegte Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden. Auch der Neuanstrich einer Fassade zählt als Renovierungsmaßnahme.
Ziel einer Sanierung ist es, einen schwerwiegenden Mangel einer Immobilie zu beheben. Ein typisches Beispiel für einen derartigen Mangel ist ein Schimmelbefall im Keller. Im Gegensatz zur Renovierung ist für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ein Fachmann erforderlich.
Gut zu wissen:
Im Unterschied zu Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter zu Instandhaltungs- und setzungsmaßnahmen nach § 555a BGB verpflichtet. Die Kosten dafür sind ausschließlich von ihm zu tragen. Dazu gehört etwa die Reparatur einer kaputten Heizung oder ein neues Waschbecken.
Im Gegensatz zur Modernisierung sieht das Gesetz weder eine Mieterhöhung nach Sanierung noch eine Mieterhöhung nach Renovierung vor.
Wie ist die Mieterhöhung zu berechnen?
Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist der Vermieter berechtigt, die Miete nach § 559 BGB zu erhöhen. Konkret darf er acht Prozent der Kosten, die er für die Modernisierung einer Wohnung ausgibt, auf die Jahresmiete für diese umlegen. Bei Ausgaben in Höhe von 20.000 Euro wären dies 1600 Euro. Betreffen die Maßnahmen mehrere Wohnungen, werden die Kosten entsprechend nach ihrem Umfang und Nutzen auf die einzelnen Mietparteien verteilt.
Nach § 559 Abs. 2 BGB sind die durch die Modernisierungsmaßnahme gesparten Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen abzuziehen. Zudem gilt bei der Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 3 BGB eine Kappungsgrenze. Danach darf die Erhöhung der Monatsmiete pro Quadratmeter in einem Zeitraum von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro betragen. Lag die Monatsmiete vor der Modernisierung unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie maximal um zwei Euro erhöht werden.
Ist eine Mieterhöhung bei einem Härtefall möglich?
Ein sogenannter Härtefall liegt dann vor, wenn die Lebensbedingungen eines Mieters durch eine Mieterhöhung erheblich eingeschränkt würden. Dies ist etwa der Fall, wenn er durch die hohe Miete Schwierigkeiten hat, seine weiteren Lebenshaltungskosten zu begleichen. Etwa, wenn eine Luxussanierung ins Haus steht, die mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. Modernisiert der Vermieter die Immobilie jedoch nur, um den gängigen Standard herzustellen, wird ein möglicher Härtefall nicht berücksichtigt. Ein Härtefall kann auch dann vorliegen, wenn die Modernisierung für den Mieter aufgrund von Krankheit eine Belastung darstellt. Liegt ein Härtefall vor, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen – auch unabhängig von einem berechtigten Interesse des Vermieters.
Ein Mieter hat nach Erhalt der Ankündigung durch seinen Vermieter bis zum Ende des Folgemonats Zeit, Widerspruch gegen die Erhöhung der Miete einzulegen. Das heißt: Geht das Dokument beispielsweise am 10. März bei ihm ein, endet die Frist am 30. April. In dem Widerspruch muss der Mieter begründen, warum bei ihm ein Härtefall vorliegt, der eine Steigerung der Miete unzumutbar macht. Der Vermieter muss dies entsprechend einplanen und auf die Modernisierung oder Mieterhöhung entweder verzichten oder sie minimieren.
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung?
Erhöht ein Vermieter die Miete nach einer Modernisierung, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Genauso wie den Widerspruch muss er die Kündigung spätestens zum Ende des Monats einreichen, der auf den Monat folgt, in dem ihm die Mieterhöhung angekündigt wurde.
