Das Konstrukt des Miteigentumsanteils ermöglicht es erst, das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufzuteilen und die Kosten und Ausgaben zu verteilen. Eine Eigentumswohnung ist immer gleichzusetzen mit Sondereigentum plus Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum.
Erst die Miteigentumsanteile ermöglichen es, dass Eigentumswohnungen verkauft, finanziert und leider auch über die Grundsteuer besteuert werden können. Damit werden sie zu einer „Sache“ und werden sozusagen Einzelhäusern und Grundstücken (ungeteiltes Eigentum) gleichgestellt.
Die entsprechenden Regelungen für Eigentumswohnungen wurden in den 1950er Jahren durch den Gesetzgeber geschaffen (Wohnungseigentumsgesetz – Abkürzung: WEG) und bedeuten in der Praxis:
- Eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht immer aus Sondereigentum (die eigentliche Wohnung, die man alleine nutzen darf) und Anteilen am Gemeinschaftseigentum.
- Alles, was nicht Sondereigentum ist, wird dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet und darf von allen Miteigentümern entsprechend genutzt werden.
- Die Anteile am Gemeinschaftseigentum heißen „Miteigentumsanteile“ und werden als „MEA“ abgekürzt.
- Einem Miteigentumsanteil kann ein Bruchteil der Gesamtfläche zugeordnet werden.
- Der Miteigentumsanteil hat eher einen theoretischen Charakter, wenn es um die Nutzung der Gemeinschaftseigentums geht. Dies bedeutet, dass einem als Wohnungseigentümer in etwa nicht ein Teil des Gartens oder zum Beispiel vier Treppenstufen gehören. Betrachtet man die Treppenstufen, so gehört eine jede Stufe allen Eigentümern gemeinsam und jedem einzelnen entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Eine praktische Aufteilung ist nicht möglich und würde auch keinen Sinn ergeben.
- Nach der WEG-Reform 2020 können nun auch Stellplätze, Gärten oder Terrassen als Sondereigentum gelten. Dritte, also auch Nicht-Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, können jetzt, anders als bisher, Sondereigentum an einem Stellplatz erwerben.
- Durch die Miteigentumsanteile wird bestimmt, in welcher Höhe der Eigentümer einer Wohnung in der WEG an den gemeinschaftlichen Ausgaben bzw. Kosten beteiligt ist (siehe Hausgeld, Jahresabrechnung, Sonderumlage).
- Das Konzept des Miteigentumsanteils ermöglicht es erst, dass Eigentumswohnungen verkauft, mit einer Grundschuld (Aufnahme von Immobiliendarlehen) belegt und besteuert werden können (Grundsteuer).
- Eine Eigentümerversammlung einer WEG ist nach der WEG-Reform 2020 immer beschlussfähig, vor der Reform mussten mindestens 50 % der Miteigentumsanteile vertreten sein.
