Ohne eine vorausschauende Planung geht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nichts. Als Besitzer einer Eigentumswohnung spielt der Wirtschaftsplan eine wichtige Rolle für Sie, schließlich bestimmt dieser die Höhe Ihrer Hausgeldzahlungen.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) benötigt immer ausreichend finanzielle Mittel, damit die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums sichergestellt werden kann. Die vielen Ausgaben wollen durch jeden Wohnungsbesitzer anteilig getragen werden und zwar in Form von Hausgeld, auch Wohngeld genannt. Bei dem Hausgeld handelt es sich dabei um Vorauszahlungen, quasi Abschläge, auf die Kosten für das gesamte Wirtschaftsjahr. Eine jede WEG ist also auf einen Haushaltsplan angewiesen. Man spricht im Kontext der Hausverwaltung vom Wirtschaftsplan, den der WEG-Verwalter aufzustellen hat.
Der aktuelle Wirtschaftsplan basiert auf der letzten Jahresabrechnung plus Prognosen zu den Ausgaben im kommenden Wirtschaftsjahr. Daneben begründet sich die nächste Jahresabrechnung wiederum auf dem aktuellen Wirtschaftsplan und stellt die tatsächlichen Ausgaben der WEG dar. Hierdurch kann die Hausverwaltung dann das Hausgeld mit den einzelnen Wohnungseigentümern abrechnen. Auf Null zu kommen ist in der Praxis kaum möglich, sodass die Jahresabrechnung für Sie immer mit einer Rückerstattung oder eine Nachzahlung verbunden sein wird.
Die folgenden Punkte wird ein WEG-Verwalter in der Regel berücksichtigen, wenn er einen Wirtschaftsplan erstellt:
- Die Werte aus der aktuellen Jahresabrechnung.
- Die Höhe der Instandhaltungsrücklage und beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen.
- Zu erwartende Gerichtsverfahren und Anwaltskosten.
- Absehbare Änderungen in Dienstleistungsverträgen.
- Mögliche Schulden der WEG gegenüber Gläubigern.
- Der Zustand der Immobilie und zu erwartende dringliche Reparaturen.
- Bekannte Preissteigerungen (z. B. Energiekosten, Müllgebühren, Abwasserkosten).
Bedenken Sie, dass es sich beim Wirtschaftsplan immer um eine Schätzung bzw. um eine Prognose handelt. Niemand kennt die Zukunft – auch nicht der beste und engagierteste Verwalter. Als Wohnungsbesitzer kann man seine Energiekosten für das kommende Jahr auch nur grob schätzen und auf Erfahrungswerte setzen. Die Erstellung des Wirtschaftsplans ist gemäß § 28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Pflicht des Verwalters.
Der Wirtschaftsplan setzt sich gemäß § 28 WEG aus den folgenden Punkten zusammen:
- Die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die für die Verwaltung bzw. Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums entstehen.
- Die Anteile der einzelnen Wohnungseigentümer an den Kosten der WEG.
- Die anteilsmäßige Zuführung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage.
Ihre Miteigentumsanteile sind für den Wirtschaftsplan relevant, da Sie Ihren Anteil an den Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen. Als Vermieter müssen Sie berücksichtigen, dass nicht alle Kostenpositionen im Wirtschaftsplan umlagefähig sind. Wann eine vermietete Eigentumswohnung rentabel ist, erfordert eine etwas umfangreichere Rechnung mit diversen Annahmen.
Ob ein Wirtschaftsplan gültig wird entscheidet die WEG in der Eigentümerversammlung.
